Ein Lichtblick für Mieter könnte sich aber dennoch ergeben, denn die meisten gewerblichen Mietverträge sehen nicht allein die Vermietung der (leeren) Flächen vor, sondern regeln meist sehr detailliert den beabsichtigten Miet- und Nutzungszweck. Der Mietzweck verpflichtet einerseits den Mieter, die Mietsache nicht über den vereinbarten Zweck hinaus zu nutzen. Andererseits verpflichtet er aber auch den Vermieter, dem Mieter ein Mietobjekt zu überlassen, das für die vereinbarte Nutzung geeignet ist.

Kann der Mietzweck, beispielsweise die Nutzung als Einzelhandelsgeschäft, infolge einer behördlichen Anordnung nicht mehr erreicht werden, könnte hierin eine (vorübergehende) Unmöglichkeit der vermieterseitig geschuldeten Überlassung zu dem vereinbarten Zweck zu sehen sein. Gesetzliche Folge wäre zunächst, dass der Mieter von der Gegenleistung befreit wäre, also von der Zahlung Miete – und zwar für die gesamte Zeit der Unmöglichkeit.

Nun könnte man dagegen argumentieren, dass dem Vermieter in diesem beispielhaften Fall eine Vermietung als Einzelhandelsgeschäft weiter möglich wäre (nur eben begrenzt auf wenige systemrelevante Branchen wie etwa den Lebensmitteleinzelhandel) und dass der Mieter entsprechend weiter zu zahlen habe. Dieses Argument taugt aber nicht, wenn der Mietvertrag einen besonderen und damit konkreten Mietzweck vorsieht, etwa die Vermietung eines Bekleidungsgeschäfts oder die Verpachtung einer Gaststätte.

Das Erfüllungshindernis allein in die Risikosphäre des Mieters zu verfrachten dürfte auch deshalb fehlgehen, weil es sich bei den aktuellen Corona-Maßnahmen nicht um ein Hindernis aus dem speziellen Betrieb des Mieters handelt, sondern die Flächen generell nicht mehr zum Beispiel für den (nicht systemrelevanten) Einzelhandel genutzt werden können. Weder andere Mieter noch der Vermieter selbst könnten die Flächen für die Dauer der behördlichen Anordnungen in einer vertragsgemäßen Weise nutzen. Das zeigt, dass die aktuelle Situation, deren Eintritt von den Parteien nicht einmal im Entferntesten bedacht wurde, in den meisten Fällen nicht vollumfänglich der Risikosphäre einer einzelnen Mietvertragspartei zugeordnet werden kann.